최근 부동산 시장에 대한 논란이 거세지고 있는 가운데, 이승호 소장이 직접 밝힌 집값 전망과 그에 대한 해석을 정리했습니다. 하락장 주장과 그 반박 논리, 향후 정책 방향까지 부동산 투자자라면 꼭 읽어야 할 내용입니다.
하락장 주장과 그 허상
최근 하락장을 주장하는 일부 전문가들과 유튜브 영상들에서 “25년 이후 대대적인 하락장이 온다”는 예측이 많아지고 있습니다. 이들은 규제 지역 확대, 대출 규제 강화, 투자자 차단 등을 근거로 들며 수요 위축을 강조합니다. 그러나 이승호 소장은 이러한 주장이 현실과 맞지 않다고 단언합니다. 실제로 시장에서 집을 보유한 사람들은 매도를 꺼려하며, 하락장이라는 담론이 실제 시장 심리를 대표하지 않는다는 것입니다. 소위 '공포 마케팅'일 뿐이라는 해석입니다.
- 하락장 주장은 근거 없는 공포 조장
- 실제 매도자는 거의 없으며, 시장에는 심리적 안정 존재
- 공급보다 수요가 여전히 많은 구조
- 실거래 데이터가 하락을 뒷받침하지 않음
수요 억제 정책이 초래할 역효과
정부의 수요 억제 정책이 단기적으로는 집값을 누르는 듯 보일 수 있지만, 장기적으로는 오히려 폭등을 유발할 수 있습니다. 통합 대출 규제나 조건부 대출 허용, 규제지역 확대 등은 실수요자까지 억누르게 되고, 그에 따라 매매보다는 전세와 월세 수요가 증가합니다. 이는 결국 전셋값과 월세 상승을 초래하며, 공급 부족 상황과 맞물려 주거 비용을 전반적으로 상승시키는 결과를 낳습니다.
- 대출 규제는 실수요자의 진입 장벽이 됨
- 전세·월세 수요 증가로 임대료 상승
- 수요 억제는 공급 축소로 이어져 장기적 가격 상승 유도
- 필수재인 주거 특성상 가격 저항선이 낮음
이민과 자산 이동이 미치는 영향
고소득층의 미국 이민이나 자산 해외 이전이 부동산 시장에 큰 영향을 줄 것이라는 우려도 있습니다. 하지만 이 소장은 이는 과장된 주장이라고 설명합니다. 서울의 인기 지역은 여전히 3:1 이상의 수요 경쟁이 치열하며, 일부 이탈이 있다고 해서 가격이 크게 하락하진 않는다는 것이 그의 분석입니다. 오히려 공급이 부족한 상황에서 수요가 지속적으로 유지되기 때문에 가격은 안정되거나 상승세를 보일 가능성이 높습니다.
- 일부 자산가의 이민은 시장 전체에 미미한 영향
- 인기 지역은 여전히 수요 초과
- 공급 부족이 핵심 문제
- 부동산 수요는 단기간 내 크게 변하지 않음
필수재로서의 부동산, 수요는 줄지 않는다
부동산은 비타민 같은 선택재가 아닌 생존에 필수적인 필수재입니다. 그렇기에 공급이 부족하면 가격은 필연적으로 오릅니다. 월세가 비싸도 어쩔 수 없이 거주해야 하는 특성상, 월세는 끝없이 올라갈 수 있는 구조입니다. 특히 수요가 많은 도심에서는 대출 규제 등으로 인해 매매가 억제되면, 결국 임대시장으로 수요가 이동하면서 가격 상승을 불러오게 됩니다.
- 부동산은 선택재가 아닌 필수재
- 공급 부족 시 수요는 다른 방식으로 이동
- 월세·전세 가격 폭등 가능성 상존
- 매매 수요 억제는 오히려 임대료 상승 유발
진짜 해법은 공급 확대뿐
이 소장이 말하는 유일한 해법은 '공급 확대'입니다. 수요를 억제하려는 시도는 단기적으로만 효과가 있을 뿐, 장기적으로는 오히려 시장을 왜곡시켜 가격을 더 끌어올리는 부작용을 낳습니다. 그는 분양가 상한제, 재초환, 기부채납 비율 조정 등 실질적인 규제 완화가 동반된 공급 확대 정책이 필요하다고 강조합니다. 정치적 용기가 필요한 영역이지만, 결국 시장의 안정을 위해선 공급 확대 외엔 대안이 없다는 입장입니다.
- 집값 안정을 위한 유일한 해법은 공급 확대
- 실질적인 규제 완화가 병행되어야 함
- 수요 억제는 근본적 해결책이 아님
- 시장의 장기적 안정엔 꾸준한 공급이 필수
지속적인 수요 억제는 결국 임대시장 불안과 가격 상승으로 이어질 수밖에 없습니다. 시장의 근본 문제는 수요가 아니라 공급입니다. 이 소장의 분석처럼, 공급 확대에 대한 논의가 현실화되길 기대해봅니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 정말 집값은 앞으로 더 오를까요?
A. 공급이 부족한 구조라면 단기 조정은 있어도 장기적으로 오를 가능성이 높습니다.
Q2. 대출 규제가 계속되면 매수 기회는 사라지나요?
A. 실수요자 대상 대출은 유지되고 있어, 조건에 맞다면 매수는 가능합니다.
Q3. 지금이라도 집을 사야 할까요?
A. 본인의 상황과 지역별 전망을 고려해 결정하는 것이 바람직합니다.
Q4. 월세는 정말 끝없이 오를 수 있나요?
A. 필수재 특성상 공급 부족이 지속되면 월세도 상당 수준까지 상승할 수 있습니다.
Q5. 부동산 시장 안정화는 언제 가능할까요?
A. 실질적인 공급 확대가 동반될 때 가능하다는 의견이 우세합니다.
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