"기존 매물도 공급"이라는 흔한 오해, 과연 사실일까요? 이번 글에서는 신규 공급만이 진짜 공급인 이유, 지역별 수급 차이, 서울 집값이 쉽게 떨어지지 않는 구조까지 전문가 시각으로 해석합니다.
기존 매물은 공급이 아니다? 개념부터 바로잡자
많은 분들이 "기존에 나온 매물도 공급 아니냐?"는 질문을 하곤 합니다. 그러나 결론부터 말하자면, 부동산 시장에서 말하는 ‘공급’은 오직 **신규 공급**, 즉 새롭게 지어진 주택에 한정됩니다. 기존에 있던 주택은 누군가가 떠나며 팔게 되는 것일 뿐, 시장에 새로운 주택이 추가되는 개념이 아니기 때문입니다. 기존 주택을 내놓는 사람은 곧 다른 주택을 구매하거나 임차하는 수요자로 바뀌기에 전체적인 수급 균형은 변하지 않습니다. 이것이 바로 기존 물량은 ‘실질적 공급’으로 보지 않는 핵심 이유입니다.
- 기존 주택은 새로운 공급이 아닌 순환
- 주택을 내놓은 사람은 다른 집을 찾는 수요자
- 전체 수요-공급 총량은 변하지 않음
- 실질적인 공급은 ‘신규 주택’이 핵심
왜 신규 공급만이 집값에 영향을 줄까?
집값은 결국 ‘공급보다 수요가 많을 때’ 올라갑니다. 기존 매물은 수요가 자동으로 따라붙는 구조라서 수급 균형에 영향을 주지 않습니다. 반면 신규 주택은 시장에 새롭게 공급되는 ‘실질적인 추가 물량’이므로, 이 수치가 늘어날수록 수급 완화가 가능하고 가격 안정 효과도 기대할 수 있습니다. 특히 신혼부부, 사회 초년생 등 새로운 수요층이 계속 유입되는 상황에서는 신규 입주 물량이 턱없이 부족한 것이 현재 집값 상승의 주요 원인입니다.
- 기존 매물은 수요 동반, 수급 영향 미미
- 신규 공급은 실질적 시장 물량 증가
- 신혼부부 등 신규 수요 증가 추세
- 신규 입주 부족이 집값 상승 부채질
수도권과 지방의 수급 불균형, 왜 더 커지나?
사람들의 주거 이동은 대부분 '상급지'로의 이동입니다. 예를 들어 마포에 있던 사람이 강남으로 이사하면 마포에는 공급, 강남에는 수요가 생깁니다. 이 과정이 반복되면서 결국 가장 선호도가 낮은 지방으로 갈수록 빈집은 늘고 수요는 줄어드는 현상이 발생합니다. 이로 인해 **좋은 지역은 수요가 공급을 압도해 집값이 오르고**, 반대로 지방은 공급만 남아 가격이 하락하는 이분화 구조가 고착됩니다.
- 상급지로 이동하는 수요가 많음
- 하급지는 빈집 증가, 수요 감소
- 도심은 수요 우위로 집값 상승
- 지방은 공급 과잉으로 하락
지방의 빈집은 많지만 서울 집값은 안 떨어진다
"지방에 집이 넘쳐난다는데 왜 서울 집값은 안 떨어지냐?"는 질문이 많습니다. 핵심은 ‘동일한 상품이 아니다’라는 점입니다. 서울과 지방은 수요층도, 생활환경도, 인프라도 전혀 다르기 때문에 아무리 지방에 빈집이 많아도 서울의 주택 수급에는 영향을 주지 못합니다. 일본도 지방에는 수백만 채의 빈집이 있지만 도쿄 중심지의 월세는 수백만 원을 호가합니다. 같은 논리로, 강원도에 아무리 집이 많아도 서울 집값을 잡을 수 없습니다.
- 지방 빈집은 서울 수요와 무관
- 지역 간 주거 수요는 대체 불가능
- 핵심 지역 집값은 독립적인 수급 구조
- 일본 사례로 확인된 구조적 현상
서울 공급 부족이 집값을 계속 밀어올린다
서울은 신규 공급 자체가 쉽지 않습니다. 재개발·재건축을 통한 공급 외에는 마땅한 방법이 없고, 그것조차 규제와 절차로 인해 속도가 매우 더딥니다. 이런 상황에서 신혼부부 등 새로운 수요층이 계속 들어오는 이상, 서울의 집값은 내려가기 어렵습니다. 실제로 서울 내 입지 좋은 지역은 거래가 있을 때마다 경쟁이 붙고, 가격은 더 오르게 됩니다. **정책만으로 서울 집값을 잡기는 구조적으로 매우 어렵다**는 것이 전문가들의 공통된 의견입니다.
- 서울은 신규 공급 여건이 열악함
- 재개발·재건축은 시간과 비용 소요
- 수요는 꾸준히 증가 중
- 정책으로 집값 하락 유도는 어려움
부동산 시장에서 진짜 공급은 ‘신규 입주’만을 의미합니다. 이 기본 개념을 제대로 이해하는 것이 현명한 투자와 정책 판단의 첫걸음이 될 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 기존 매물은 왜 공급이 아닌가요?
A1. 기존 주택은 누군가 떠나며 팔고, 그 사람은 다른 주택을 찾는 수요자가 되므로 수급 변화가 없습니다.
Q2. 신규 공급이 부족하면 어떤 일이 생기나요?
A2. 수요는 계속 유입되는데 공급이 없으면 가격은 자연스럽게 상승합니다.
Q3. 지방에 집이 많은데 왜 서울 집값은 안 떨어지나요?
A3. 지방과 서울은 주거 수요층이 다르며 대체 가능하지 않기 때문입니다.
Q4. 서울 집값은 정말 못 잡는 건가요?
A4. 현실적으로 재개발 외에 공급이 어려워, 정책만으로는 집값 하락 유도가 매우 어렵습니다.
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